每个月每平方米0.15元物业费，这在新一线城市杭州能享受到什么样的物业服务？

对于这个问题，杭州市江干区采荷街道给出了答案。

小区主路宽阔洁净、花草树木修剪一新、小区入口自动道闸机有序放行、车辆停放整齐有序……地处杭州老城区的采荷街道焕然一新。而在一年之前，这里还是车辆停放杂乱、违章搭建、占道经营严重的一番景象。而社区内的居民，每月只需支付0.15元/㎡的物业费，也就是说，如果是60㎡的房子，每月物业费只要9元钱。背后，是宋都服务与涂鸦智能共同搭建的「智慧社区物联平台」，打造社区“最强大脑”，让近40年的老旧小区焕发新颜。

6650亿元的旧改市场2.0

成立于1987年的杭州采荷街道位于杭城东部，紧邻钱江新城核心区，下辖的16个社区里有超过36个上世纪八九十年代建造的老旧小区。

老旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，区别于新世纪之后由商业地产开发商新建的商品房，街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的"四老一差"。这些小区的物业管理，不仅是行业的管理痛点，也是政府城市治理的难点。

杭州的采荷街道就遭遇了同样的困扰，解决之道即是老旧小区改造。

2019年6月国务院常务会议提出部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

今年，我国城镇老旧小区改造按下快进键。7月份，国务院办公厅发出《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区的改造工作，明确提出到“十四五”期末（2025年底），力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

2019年5月，住建部对外发布：全国有近16万个约40亿平方米的老旧小区需要改造；截至2020年7月，全国老旧小区改造的开工率为56.4%，也就是说，全国至少还有近20亿平方米的老旧小区亟待升级改造。

风口之下，据华泰证券研报估算，若户均改造投资9.5万元，则2020年“旧改”市场规模约6650亿元。

【杭州市江干区采荷街道】

而在宋都服务副总经理方福荣看来，小区旧改已经从关注建筑物屋面、外墙、楼梯等的1.0时代，过渡到了丰富社区服务供给、提升居民生活品质的2.0时代。

当前旧改的核心诉求是信息化，以前老旧小区的设备都比较陈旧，例如安防系统很多都还是模拟信号，已经不适应现代发展，之前的旧改更多体现在硬件层面，例如小区外立面改造，道路重新规划等，现在更加深化，深入到基层社区的生活中，包括养老、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，“杜绝一年改二年破三年重新改”。

风口很大，起飞不易

风口之下，物业企业可以依托自身在社区管理中的专业能力与经验，为老旧小区运营服务提供精细化与一体化的解决方案。

2009年杭州市曾经针对老旧小区推出过“社区化准物业”服务，社区找保洁和保安人员，或者把保洁、保安等工作分包给不同的家政和保安公司， 收费标准是每月0.15元/㎡。这种标准，盈利空间小，改造难度大，让许多物业公司打退堂鼓。

因此，对很多物业公司而言，老小区就像是“鸡肋”，看似数量庞大，但结局往往是因为盈利能力不足而无奈退出。

而这根“最难啃的骨头”宋都服务不仅轻松拿下，还因此项目荣获“2020中国物业企业城市服务项目五强”。今年1月，宋都服务成立全资子公司“和瑞生活”并正式进驻采荷街道，展现了城市老旧小区运营和未来社区管理服务业务发展蓝图。目前，采荷社区的旧改项目已经成为各地政府参观学习的老旧小区管理运营代表案例。

宋都服务如何拿下这块别人眼中的“烫手山芋”？答案是不闭门造车，而是打造一个整合各方资源的平台。

老旧小区服务一来没有可以参照的先例，得“摸着石头过河”。二来服务内容繁杂，这些难点让宋都选择走一条不一样的路。

对于宋都服务而言，老旧小区的物业管理只是一部分，更多的是参与社会基层治理，从业务架构到商业模式，宋都走在了全国前列。与传统物业不同，宋都服务服务的对象是广大居民和街道社区。校园安保、市场管理、农贸市场运维、流动商贩管理、公园维保，甚至市政环卫都要纳入其中。

另一个难题还是基于“插花式改造”——不走推倒重来、兴建商品房的路径，而是结合老旧小区改造和部分拆迁，实现老城区“化零为整”的更新模式，推出智慧社区，乃至未来社区的整体运营。对宋都服务来说，提供从低端到中端到高端整个生命周期的服务是一大挑战。

【采荷街道智慧社区IOC智能运行中心】

“未来社区的建设不光是加入智能硬件就能完成，更需要统一的社区泛感知平台和丰富的生态伙伴。”方福荣介绍，宋都服务携手全球化AIoT平台涂鸦智能共同打造“智慧社区物联平台”，基于底层能力，开发面向社区空间智能化场景，共同打造统一化、标准化的智慧社区管理平台。

通过智慧社区底层的IoT物联平台，宋都服务实现对社区中的设施设备集中化管理，解决不同品牌设备互不联通的问题，涵盖停车道闸、楼宇梯控、视频监控、安防报警、能源照明、智能门禁等一系列社区硬件。

同时围绕业主的核心刚需和生活场景需求，涂鸦智能赋能宋都服务提供全场景智能体验，包括门禁安全通行、车辆快速出入、一键报警以及智能家居等丰富的“黑科技”，帮助业主解决社区生活的各方面问题。

【采荷街道智慧社区物联平台安防系统】

相当于宋都服务和涂鸦智能做一个中枢大脑，管理着社区所有的神经末梢。采荷街道包括消防、电动车充电桩、停车道闸等终端相当于神经末梢一个个突触，在接入“智慧社区物联平台”后实现统一的管控。

用技术平台，输出“老人关爱”生态

只靠技术能解决社区服务落地的所有难题么？

宋都服务的答案是否定的。在采荷街道，60岁以上的老年人比例超过30%，对于老旧小区来说，对独居老人的关爱和安全管理尤其重要。

从安防需求到关爱关怀，涂鸦智能的AIoT能力为采荷“金牌管家服务”提供了良好的技术支撑。

【金牌管家服务】

例如针对独居老人，容易发生意外的情况，通过智能传感探测器，实时监测家中老人的活动状态，一旦长时间没有开关门的提示，或长时间没有人员活动，社区工作人员就会第一时间上门，有效减少独居老人意外发生。

未来宋都服务将携手涂鸦智能，进一步丰富和完善老旧小区的智能管理体系，为未来的业务扩张提供稳定高效的底层。

宋都物业选择修炼内功，把目前的业务模式和商业模式全部都打通，形成标准化的能力，把蛋糕越做越大，将智慧社区生态能力输出给更多行业内的从业者，把过去行业眼中的“鸡肋”变成“香饽饽”。